三宗宅地全线溢价，北京土拍回暖了

前两日，朝阳酒仙桥0013-1地块刚拍出25.84%高溢价，中海新城46.814亿元夺地的余温还未散去，这三宗地块又掀起了一个小高潮。顺义石门0318-1地块有天津卓宸盛川、沧州玖熙、住总三家报名举牌；昌平东小口0002地块聚集越秀、保利、建发、北京城建+绿城联合体；门头沟永定0114地块则是招商蛇口、中建智地、绿城三家抢地。 经过数小时竞价，顺义石门0318-1地块由沧州玖熙以8.308亿元拍下该地块，溢价率12.57%，成交楼面价约1.91万元/平方米；昌平东小口0002地块由建发49.77亿元竞得该地块，溢价率10.6%，成交楼面价3.66万元/平方米；门头沟永定0114地块由绿城以14.706亿元竞得该宗地，溢价率12.71%，成交楼面价约2.46万元/平方米。 中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，北京整场土拍热度较高，三宗地块累计收获土地出让金72.784亿元，为下半年北京土地市场奠定了积极的基调。 这宗轻量级地块，不只引来住总关注，还吸引了天津卓宸盛川、沧州玖熙两家环京民企，为什么它比很多核心区土地还抢手？ 一方面是1.4的容积率在顺义主城近乎绝版。顺义新城核心区近年鲜有纯宅地供应，片区内存量小区多为2000年前后建成、容积率2.0以上的老旧产品，洋房级新产品断供已久。1.4的容积率配合40米限高，只能规划6~11层洋房和小高层，与周边二手房形成明显的产品代差。这不仅是又一块顺义新盘，更是顺义老城目前唯一的低密补仓。 另一方面是石门站的轨交确定性被重估。地块距地铁15号线石门站仅约550米，9站直达望京，换乘14号线可进朝阳园。机场外溢、望京外溢与顺义地缘置换三类客群在此重叠。 在当前土地出让金同比收缩的背景下，低总价和轨道通勤的组合，符合房企风险偏好。7亿多元的起拍价，即便溢价20%也仅为8.8亿元，资金占用远低于昌平那宗45亿元的巨无霸。 土地利润空间充裕，是多家开发商看重这一地块的又一因素。周边龙湖香醍溪岸、金宝城等次新二手房挂牌价在2.4万~3.8万元/平方米，若打造精装洋房，销售均价锚定4.5万元/平方米左右仍有去化支撑。1.7万元/平方米的起拍楼面价留下了足够的溢价空间。 配套成熟生活便利，是顺义这一地块的又一重砝码。地块周边国泰宏城、隆华奥特莱斯、锦荟港三座商业连片，京顺医院、望泉公园在1公里圈内，顺于路南侧规划新建中学，是顺义老城配套最成熟界面。 有分析认为，沧州玖熙竞拍顺义石门，是将其作为进京敲门砖。沧州本地市场容量见顶，沧州玖熙在大本营有工程链条和资金沉淀，但品牌溢价上不去。顺义这块地价低，资金占用少，且北京主城低密地铁盘也有故事可讲，可作为其环京项目融资和营销的信用背书。不过，沧州玖熙操盘能力弱、北京开发经验不足，拍地后或将联合其他房企共同开发。 东小口0002地块起始价45.6亿元，规划建筑面积13.81万平方米，起拍楼面价约3.26万元/平方米。它的热度与顺义石门地块截然不同，属于板块价值被市场验证后的加注。 2026年5月开盘的龙樾海序（东侧0001地块）至今已网签658套，均价5.44万元/平方米。这一数据证明，西二旗、后厂村、上地数十万互联网中产的置业外溢并非概念，而是实打实的购买力。 0002地块相比0001地块更具优势，容积率2.45优于2.8，限高60米，占地面积近翻倍。地块南邻12年一贯制学校，东北向约800米为在建13B线东小口站，西北1公里是西三旗万象汇。随着在建的13B线东小口站落地，5站直达西二旗，3站抵望京，作为三区交界的昌平南桥头堡，它是承接海淀外溢的第一顺位。 为了延续龙樾海序热度，城建发展曾联合兄弟单位住总，以各持50%股权、不超100亿元额度联手竞买该宗地。可在12日后，城建发展再发决议撤销原方案，与绿城组成联合体合力参拍该地块。 不过现场竞拍，城建发展联合体和越秀、保利，最终都不敌建发。107轮竞价后，建发以49.77亿元拍下东小口地块，在昌平地块再加一宗土地储备。 张凯表示，建发近期在北京土拍市场表现颇为活跃。在酒仙桥0013地块竞拍前期举牌积极，但遗憾未果。今天再度发力，与城建发展和绿城联合体展开激烈竞争，最终斩获本地块，也是继去年联合金茂底价拿下丰台槐新02地块之后，在北京北部的又一次适时补仓。 相较于隔路的龙樾海序，该地块2.45的容积率更适合发挥建发擅长的产品路线。更重要的是，龙樾海序已验证该板块5.44万元/平方米的售价底盘扎实，而建发若能在此落地其标志性的新中式园林和王府中式立面，完全具备溢价2000~3000元/平方米的底气，将售价锚定在5.6万~5.8万元/平方米。 拍前线上举价3手，现场3家报名，中建智地、招商蛇口拍前一个月就把项目公司和招标计划摆上桌，绿城是临场杀入的第三家。最终绿城以14.706亿元竞得该宗地，溢价率12.71%，成交楼面价约2.46万元/平方米，中建智地、招商蛇口未能成功锁地。 0114地块规划建筑面积5.99万平方米，容积率1.8，限高60米。地块位于S1线四道桥站南侧约600米处，一站即可换乘6号线，交通通达性良好。周边龙湖长安天街、中骏世界城等商业配套成熟，同仁医院永定分院、八中京西校区等医疗资源环伺，绿海运动公园提供了优质的生态环境。 最关键的是成本优势。尽管片区内存量次新盘较多，市场竞争激烈，但较低的楼面价留给开发商较大的定价空间，未来项目将承接石景山、丰台西部的刚需外溢。 绿城此次落子门头沟，距其上一次在此开发已近11年。2015年，绿城联合中交、平安斩获永定镇地块，打造大盘西山燕庐，此后便逐渐淡出该区域，将低密产品线北移至八大处的西山云庐。如今重回门头沟，绿城在北京的战略已从高举高打转向精细化算账。 当前，绿城已发布拿地海报，宣告将在此落子“沁”系产品。相比云庐系，沁系更强调精致与实用，恰好契合当下刚需刚改客群对性价比的极致追求。